ĐỪNG LẤY HAI CHỮ “DÍNH QUY HOẠCH” ĐỂ HÙ KHÁCH HÀNG!
Gần đây tôi thấy không ít “super sale” cứ nghe đến hai chữ quy hoạch là kết luận ngay:
- “Đất dính quy hoạch là không được xây.”
- “Đất dính quy hoạch thì Nhà nước không công nhận.”
- “Đất dính quy hoạch thì tuyệt đối không nên mua.”
Xin lỗi, đó là tư vấn theo lời đồn chứ không phải theo pháp luật.
1. Quy hoạch không đồng nghĩa với cấm xây dựng
Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ tại khoản 6 Điều 76: ( TOÀN VĂN: LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 )
Trường hợp đất thuộc kế hoạch sử dụng đất hằng năm phải thu hồi thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, chỉ được cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều đó cũng có nghĩa rằng:
Nếu mới chỉ có quy hoạch được công bố mà chưa thuộc trường hợp bị hạn chế theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì không thể phán một câu “không được xây”.
2. Đừng lấy luật của đô thị áp dụng cho đất ở nông thôn
Nhiều người cứ nghĩ xây nhà dù nhà loại nào thì nghĩ là phải xin giấy phép xây dựng để hoàn công.
Đọc luật đi.
Điểm i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14, quy định:
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 07 tầng thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng “điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt” thì được “miễn giấy phép xây dựng”.
Đây là quy định của Quốc hội, không phải quan điểm của bất kỳ môi giới nào.
Vì vậy, không thể cứ nghe “ xây nhà trên đất là phải có giấy phép xây dựng ” rồi áp dụng máy móc quy định của đất đô thị.
3. Đất quy hoạch vẫn có thể là một thương vụ rất tốt
Nhà đầu tư chuyên nghiệp không nhìn thấy hai chữ quy hoạch là bỏ chạy.
Họ sẽ phân tích:
- Quy hoạch gì?
- Khi nào triển khai?
- Có nằm trong kế hoạch thu hồi chưa?
- Thu hồi toàn bộ hay một phần?
- Mức bồi thường dự kiến bao nhiêu?
- Giá mua hôm nay có thấp hơn giá trị bồi thường hoặc giá trị khai thác hay không?
Có rất nhiều trường hợp đất quy hoạch được bán rẻ hơn cả giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi. Nếu tính toán đúng, đó lại là khoản đầu tư có biên an toàn rất cao.
Đầu tư là “định giá tài sản”, chứ không phải nhìn thấy chữ “quy hoạch” rồi hoảng sợ.
4. Môi giới giỏi là người hiểu luật
Khách hàng bỏ ra hàng tỷ đồng để mua bất động sản.
Họ cần người hiểu:
- Luật Đất đai.
- Luật Xây dựng.
- Quy hoạch.
- Kế hoạch sử dụng đất.
- Phương án bồi thường.
Chứ không cần những câu nói truyền miệng như:
“Dính quy hoạch là không xây được.”
“Dính quy hoạch là Nhà nước không công nhận.”
“Dính quy hoạch thì đừng mua.”
Tư vấn sai một câu có thể làm khách hàng mất một cơ hội đầu tư rất lớn.
Làm nghề môi giới, hãy bán bằng kiến thức pháp luật và sự thật, đừng bán bằng nỗi sợ của khách hàng rồi đưa ra giải pháp bằng những thửa đất mà mình có rồi dìm sản phẩm của người khác. Vì trên thực tế quy hoạch an toàn thì cũng có thể khi phân khu chức năng vẫn dính quy hoạch theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm là chuyện thường tình.
5. Điều quan trọng nhất: Đất của bạn “có”
đủ điều kiện để xây dựng hay không?
Đừng đánh đồng khái niệm “đất dính quy hoạch” với “được xây” hay “không được xây”.
Muốn xây dựng hợp pháp thì trước tiên phải xem loại đất và điều kiện pháp lý của thửa đất.
-
- Đất ở (thổ cư) mới là loại đất được xây dựng nhà ở theo đúng mục đích sử dụng.
- Đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa… thì không thể tự ý xây nhà ở. Nếu cố tình xây thì công trình vi phạm pháp luật và không được công nhận, trừ trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
- Nếu thửa đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, hoặc phần đất ở còn lại không đáp ứng điều kiện, chỉ tiêu xây dựng theo quy hoạch và quy chuẩn, thì cơ quan có thẩm quyền có quyền không cho phép xây dựng. Điều này là hoàn toàn đúng quy định pháp luật. (
- Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi Luật Xây dựng (có sửa đổi Điều 89 về giấy phép xây dựng)
File Chính Phủ Điều 89 Khoản 2
Ngược lại, nếu thửa đất là đất ở hợp pháp, đáp ứng đầy đủ điều kiện xây dựng và chưa thuộc trường hợp pháp luật hạn chế quyền xây dựng thì không thể chỉ vì hai chữ “quy hoạch” mà kết luận ngay là “không được xây và xây thì không được công nhận”.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, pháp luật còn quy định nhiều trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo điểm i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14. Tuy nhiên, việc miễn giấy phép chỉ áp dụng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định, không phải mọi thửa đất ở xã đều mặc nhiên được miễn. (Cổng thông tin điện tử Thành phố Hà Nội)
Kết luận: Một môi giới chuyên nghiệp phải trả lời được câu hỏi “Thửa đất này có đủ điều kiện xây dựng hay không?”, chứ không phải chỉ nhìn thấy chữ “quy hoạch” rồi vội kết luận “không mua, không xây được”. Đó là tư vấn bằng cảm tính, không phải bằng kiến thức pháp luật.
