Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà được áp dụng rất phổ biến trong thực tế, nhưng vì nhiều lý do dẫn đến không thể thực hiện được thỏa thuận. Trong đó do yếu tố khách quan, nằm ngoài ý chí và khả năng của bên nhận cọc. Trường hợp này có được miễn trách nhiệm hay không?
Qua thực tiễn xét xử và để thống nhất việc áp dụng quy định pháp luật, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Án lệ số 25/2018/AL (“Án Lệ 25”) quy định hướng xử lý nếu bên vi phạm hợp đồng đặt cọc vì lý do khách quan.
Theo đó, Án Lệ 25 quy định theo hướng nếu một bên không thể thực hiện hợp đồng vì lỗi của một cơ quan, tổ chức khác thì không phải bồi thường tiền đặt cọc, điều này là phù hợp với quy định pháp luật và
Tại phần nhận định của Quyết định giám đốc thẩm đã nêu: Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H (bên nhận đặt cọc) thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L (bên đặt cọc) thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc.
Nội dung án lệ này đã giải quyết được rất nhiều phát sinh trong thực tế, thực tế đây không phải là lỗi của bên nhận đặt cọc và quy định pháp luật chưa quy định rõ. Theo tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 (“BLDS”) không đề cập đến trường hợp một bên trong quan hệ đặt cọc vi phạm nghĩa vụ vì lý do khách quan thì sẽ phải chịu hậu quả như thế nào?
Tuy nhiên, về bản chất thì hợp đồng đặt cọc cũng là một loại giao dịch dân sự, thỏa thuận giữa bên nhận cọc và bên đặt cọc. Theo khoản 2 Điều 351 BLDS, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự. Khái niệm “Sự kiện bất khả kháng” là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Như vậy, nhận định của Tòa án tại Án lệ 25 là hoàn toàn có cơ sở và phù hợp với thực tiễn, ý chí của các bên khi giao kết hợp đồng. Bởi lẽ, bà H (bên nhận cọc) không thể lường trước được tình huống cơ quan thi hành án chậm trễ trong việc chuyển quyền sở hữu cho bà H, đây là lỗi của cơ quan thi hành án. Thực tế, bà H cũng không có khả năng tự thực hiện việc chuyển sở hữu căn nhà nêu trên.
