Trong đầu tư bất động sản, 90% người mới quên mất yếu tố then chốt ngoài “an toàn để sinh lời” mà quên mất có nhiều cơ hội để sinh lời nhờ trên đất “dính quy hoạch”, đa phần nhà đầu tư mới khi nghe đất bị dính quy hoạch thì chỉ lắc đầu mà quên đi những yếu tố chính nằm ở pháp lý – vị trí – hạ tầng – giá mua – khả năng tái định cư khi thu hồi – Lợi Nhuận – Độ Thanh Khoản Sau Khi Mua.
– Sau đây cùng Gia Phát Land phân tích theo nhiều khía cạnh khác nhau, trên đất “quy hoạch” xem bạn có cùng quan điểm không nhé.
1️⃣ NHẤT PHÁP LÝ – AN TOÀN TỪ GỐC
- Một lô đất sổ hồng riêng, công chứng sang tên ngay luôn có giá trị hơn mọi lời hứa hẹn “chuẩn bị lên thổ cư”.
- Có sổ đất ở (thổ cư) đồng nghĩa: Xây nhà được ngay, hợp pháp lâu dài, dễ vay vốn, dễ thế chấp.
- Pháp lý minh bạch cũng giúp bạn dễ sang nhượng, dễ ra hàng khi thị trường nóng.
2️⃣ VỊ TRÍ – MẠCH SỐNG CỦA GIÁ TRỊ
- Vị trí quyết định giá trị thật, quyết định khả năng khai thác, quyết định ai dám mua lại.
- Gần chợ, trường học, trung tâm hành chính, khu dân cư đông → dễ bán, dễ xây.
- Đất không ai ở, đường đất xung quanh cỏ mọc um tùm → rẻ mấy cũng khó ra hàng.
3️⃣ HẠ TẦNG – BỆ ĐỞ GIÁ TRỊ
- Đường bê tông/nhựa rộng rãi, điện – nước – cống thoát đầy đủ → khách sẵn sàng trả cao.
- Khu dân cư hiện hữu → mua xong xây được ngay, không sợ bị cấm cản.
- Nếu khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc QH 1/2000 đồng bộ hạ tầng → càng chắc tay.
4️⃣ GIÁ MUA TỐT – GỐC LỢI NHUẬN
- Giá mua rẻ hơn thị trường 10–30% → lợi nhuận thật sự nằm ngay lúc đặt bút đặt cọc.
- Đừng đặt cược hết vốn chỉ vì “nghe đồn sắp mở đường” mà chấp nhận mua giá cao.
- Quy hoạch chỉ là gia vị, không phải cơm chính. Người khôn mua giá tốt trước – quy hoạch chỉ là thưởng thêm.
- Mua được giá rẻ, nhưng giá đền bù hơn giá trị nhà nước, trong phần thua của người trước vô tình thay đổi quy hoạch, họ chấp nhận cắt lỗ vô tình dân săn quy hoạch mua được giá có khi rẻ gấp nhiều lần so với vị trí.
5️⃣ HỆ SỐ VI CHỈNH – “CỬA SINH” HOẶC “BẪY ÂM”
- Quy hoạch tổng thể chỉ vẽ đường lớn, còn hệ số vi chỉnh mới quyết định chi tiết:
- Lộ giới mở rộng bao nhiêu?
- Đường cắt ngang chỗ nào?
- Có bị vướng hành lang cây xanh, mương thoát nước không?
- 1-3–5 năm có thể điều chỉnh 1 lần, đất đang “không dính” thành “có dính” là chuyện thường.
- Muốn “ăn” sóng chỉnh trang thì phải đọc bản đồ quy hoạch chi tiết + kiểm tra thực địa + có kênh tin nội bộ.
6️⃣ CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ – GIÁ ĐỀN BÙ
- Nếu đất ở nằm trong khu vực Nhà nước thu hồi làm hạ tầng lớn, bạn được:
- Đền bù theo giá đất ở (cao hơn đất nông nghiệp gấp nhiều lần).
- Nếu có nhà trên đất → đền bù phần xây dựng, tài sản trên đất.
- Được suất tái định cư tại chỗ hoặc gần đó → giữ nguyên tiện ích, sinh lời lại cao hơn.
- “Đất ở” đền “đất ở” Nếu Nắm Rõ Chính Sách và những điều kiện cần.
- Rất nhiều nhà đầu tư lâu năm thích đất ven đô – pháp lý sạch – dân cư hiện hữu chính vì: Nếu Nhà nước giải toả, suất tái định cư đôi khi tăng 400–600% so với giá vốn ban đầu.
- Mua đất để chờ quy hoạch phải chọn đúng vị trí dễ tái định cư, đền bù rõ ràng, không phải mua đất ruộng nằm giữa quy hoạch công viên mà mơ giá đất ở.
7️⃣ KẾT LUẬN – MUA ĐẤT KHÔNG PHẢI MUA HI VỌNG
✔️ Sổ hồng riêng – vị trí đẹp – hạ tầng đồng bộ – giá mua thấp hơn thị trường – lường trước rủi ro khi vi chỉnh hệ số quy hoạch – bám sát chính sách đền bù → đó mới là công thức sinh lời chắc tay.
✔️ Quy hoạch nếu có chỉ là bệ phóng bổ sung, không phải bảo hiểm an toàn tuyệt đối.
✔️ Ai dùng quy hoạch làm chiếc bánh vẽ, sớm muộn cũng mất vốn vì chôn tiền – rủi ro pháp lý – thanh khoản kém.
